ROIER recenze: Vyplatí se investovat do nemovitostí?

V této recenzi jsem prověřil aktuální nabídku, poplatky, regulaci, zajištění úvěrů, likviditu, uživatelské zkušenosti a vhodnost služby pro české investory. Podíval jsem se také na to, čím se ROIER liší od alternativ, jako jsou Ronda Invest, Bondster nebo Portu.

Rychlé shrnutí

ROIER je zajímavý především pro investory, kteří chtějí doplnit portfolio o úvěry zajištěné nemovitostmi. Oceňuji licenci České národní banky, podrobné informace o projektech a nízkou vstupní částku. Největšími riziky jsou možné nesplácení úvěrů, vázanost kapitálu a omezená možnost předčasného prodeje investice.

Moje hodnocení ROIER: 8,1/10. Doporučuji ho spíše jako doplněk diverzifikovaného portfolia než jako náhradu spořicího účtu. Pro české investory je výhodou investování v korunách bez nutnosti směny na cizí měnu. Před první investicí si ověřte podmínky konkrétní nabídky a všechny související náklady.

Upozornění na riziko: Investice prostřednictvím crowdfundingu nejsou bankovním vkladem. Můžete přijít o část nebo celou investovanou částku; zajištění úvěru neznamená zaručené splacení ani výnos. Tento text má informační charakter a není individuálním investičním doporučením.

Co je ROIER?

ROIER je platforma skupinového financování, která propojuje investory s podnikateli a realitními projekty hledajícími kapitál. Při úvěrové investici financujete pohledávku se stanoveným úrokem a splatností. Při podílové investici získáváte majetkovou účast a váš výsledek závisí na úspěchu projektu.

Provozovatelem je ROIER Invest, s.r.o., česká společnost se sídlem v Praze. Česká národní banka jí v listopadu 2023 udělila povolení pro úvěrový crowdfunding a v únoru 2026 rozhodla o rozšíření povolení. Platforma tak nabízí úvěrové i podílové investiční příležitosti.

Nejde o klasický nákup bytu, investičního fondu ani ETF. U úvěrové nabídky se podílíte na financování projektu, přičemž očekávané splácení závisí na schopnosti dlužníka plnit své závazky. U podílové nabídky je právní i ekonomická povaha investice odlišná.

Cena a poplatky

ROIER ve svých často kladených otázkách uvádí, že investorům při standardním úvěrovém investování aktuálně neúčtuje běžné poplatky za služby platformy. Rozhodující je však platný sazebník a dokumentace konkrétního projektu. Zvláštní poplatky se mohou vztahovat například na prodej prostřednictvím sekundárního trhu nebo na podílové investice.

Na webu ROIER je zveřejněn sazebník účinný od 2. dubna 2026. Při převodu investice prostřednictvím Vývěsky platforma v popisu této služby uvádí jednorázový poplatek 0,9 % z prodejní ceny. Před potvrzením investice i případným prodejem proto vždy zkontrolujte aktuální sazebník a smluvní dokumentaci.

Parametr	Podmínky
Minimální úvěrová investice	Od 1 000 Kč podle aktuálních souhrnných FAQ; minimum dané nabídky si ověřte
Měna investování	Česká koruna (CZK)
Běžné platformové poplatky u úvěrů	Podle FAQ aktuálně bez poplatků; řiďte se platným sazebníkem
Prodej přes Vývěsku	V popisu služby je uveden poplatek 0,9 % z prodejní ceny; ověřte aktuální podmínky
Poplatky u podílových investic	Podle podmínek konkrétního projektu
Výnos	Podle projektu; není garantovaný

Upozorňuji také na rozdíl mezi staršími a novějšími informacemi: novější souhrnné FAQ i aktuální úvodní stránka uvádějí vstup od 1 000 Kč, zatímco starší samostatná podstránka FAQ ještě zmiňuje 5 000 Kč. Za směrodatnější považuji novější údaj, ale u konkrétní nabídky doporučuji minimum zkontrolovat znovu.

Tip: Všechny aktuální slevy a kupóny najdete v sekci slevy. Při investování se však rozhodujte především podle rizika projektu, nikoli podle případné časově omezené akce.

Funkce a parametry

ROIER spojuje výběr konkrétních projektů, hodnocení rizika, investorskou peněženku, elektronické podepisování smluv a průběžný přehled investic. Platforma nabízí úvěrové i podílové financování a u vybraných úvěrových podílů také možnost nabídnout investici jinému investorovi. Jednotlivé produkty se výrazně liší likviditou a právy investora.

Úvěry zajištěné nemovitostmi

Hlavním produktem ROIER jsou podnikatelské úvěry, u kterých obvykle slouží jako zajištění zástavní právo k nemovitosti. Platforma u úvěrových nabídek zpravidla pracuje s maximálním LTV 70 %, výjimky však mohou existovat u projektů s dodatečným zajištěním. Nižší LTV vytváří určitou rezervu v hodnotě zástavy, ale nevylučuje ztrátu při problémech se splácením.

Ukazatel LTV porovnává výši úvěru s hodnotou zastavené nemovitosti. Pokud dlužník přestane splácet, může dojít k vymáhání pohledávky a zpeněžení zástavy. Tento postup však může trvat dlouho a konečná prodejní cena nemusí pokrýt všechny pohledávky a náklady.

Podílové investice do projektů

ROIER nabízí také ekvitní crowdfunding, při kterém se investor stává spoluvlastníkem projektu nebo společnosti. Na rozdíl od úvěru zde nemáte předem zaručený úrok ani datum návratu kapitálu. Výnos může vzniknout z dividend, růstu hodnoty podílu nebo jeho budoucího prodeje.

Jde o samostatnou kategorii rizika. Společnost může prosperovat, stagnovat nebo ztrácet hodnotu a rozdělení zisku není automatické. ROIER ve svých FAQ upozorňuje, že převod ani prodej ekvitního podílu v současnosti běžně neumožňuje. Proto je nutné počítat s delším investičním horizontem.

Výnosy a pravidelná renta

ROIER na úvodní stránce uvádí průměrný výnos investic kolem 9 % ročně, což však není příslib budoucího zhodnocení. U úvěrů se plánovaný úrok, splatnost a způsob vyplácení zobrazují u jednotlivých projektů. Úroky se obvykle připisují každý měsíc, pokud dlužník řádně splácí.

Podle aktuálních informací platformy se měsíční renta za předchozí období vyplácí zpravidla k 15. dni následujícího měsíce. U nesplácených úvěrů se tento harmonogram může narušit. Podílové projekty mohou mít místo pravidelných úroků zcela jiný model výnosu.

Hodnocení rizika projektů

U úvěrových projektů zveřejňuje ROIER interní hodnocení rizika, které vychází z finanční situace dlužníka, kvality projektu a zajištění. Od listopadu 2025 používá stupnici AAA až D. Toto skóre usnadňuje porovnání nabídek, ale není nezávislým ratingem ani zárukou splacení investice.

Při výběru bych sledoval nejen úrok a písmeno ratingu, ale také výši LTV, způsob splácení, další závazky dlužníka, pořadí zástavního práva a reálnou prodejnost zastavené nemovitosti. Vyšší úroková sazba zpravidla kompenzuje vyšší podstupované riziko.

Sekundární trh a likvidita

ROIER provozuje takzvanou Vývěsku, na které lze nabízet nebo vyhledávat existující úvěrové investiční podíly. Tato možnost může pomoci s předčasným ukončením investice, prodej však závisí na zájmu kupujícího a platných podmínkách. Okamžitou likviditu negarantuje a s převodem může být spojen poplatek.

Pokud budete peníze potřebovat k přesně stanovenému datu, na sekundární trh bych nespoléhal. Zejména u problémového projektu může být prodej obtížný nebo nevýhodný. Platforma ve svém popisu Vývěsky uvádí prodej za nominální hodnotu a poplatek 0,9 %; rozhodující je aktuální sazebník. U ekvitních podílů ROIER podle svých FAQ běžný převod ani prodej zatím neumožňuje.

Registrace a investování v Česku

Registrace na ROIER zahrnuje ověření totožnosti, investiční dotazník, schválení profilu a dobití investorské peněženky z účtu vedeného na vaše jméno. Platforma přijímá investice v českých korunách. Pro investory s korunovým bankovním účtem proto odpadá nutnost převádět peníze do cizí měny.

Před převodem peněz doporučuji zkontrolovat pravidla ověření bankovního účtu, způsob dobíjení peněženky a podmínky zdanění příjmů. ROIER ve svých informacích uvádí, že příjmy z úvěrového crowdfundingu zpravidla spadají do režimu kapitálových příjmů podle českého zákona o daních z příjmů. Konkrétní daňový postup však záleží na vašich okolnostech a je vhodné jej konzultovat s daňovým poradcem.

Bezpečnost a regulace

ROIER Invest má povolení České národní banky k poskytování crowdfundingových služeb, což představuje důležitou součást právního rámce platformy. Regulace však neznamená, že ČNB garantuje úvěry, hodnotu podílů nebo vyplacení výnosů. Výsledek každé investice závisí především na konkrétním projektu.

U úvěrové investice může nastat prodlení, restrukturalizace nebo nevymožení celé pohledávky. U podílové investice může klesnout hodnota samotné společnosti. Investovaný kapitál není pojištěn proti podnikatelskému riziku stejným způsobem jako bankovní vklad podléhající zákonnému systému pojištění vkladů.

Výhody

Největší výhodou ROIER je spojení nemovitostního zajištění úvěrů, transparentních parametrů projektů a crowdfundingové licence. Investor se může rozhodovat podle úroku, splatnosti, rizikového skóre a hodnoty zástavy. Oceňuji také možnost investovat menší částky v českých korunách a vybrat si mezi úvěrovým a podílovým modelem.

• licence České národní banky pro úvěrový i podílový crowdfunding,
• úvěrové projekty zpravidla se zástavním právem k nemovitosti,
• u úvěrových nabídek se obvykle uvádí LTV nejvýše 70 %, s možností výjimek při dalším zajištění,
• investování od 1 000 Kč podle aktuálních souhrnných FAQ,
• u úvěrů obvykle měsíční výplaty úroků,
• zveřejněné parametry a hodnocení rizika jednotlivých projektů,
• možnost nabídnout vybrané úvěrové podíly na sekundárním trhu,
• online správa portfolia a dokumentů v češtině.

Nevýhody

Nejvýraznějšími nevýhodami ROIER jsou riziko nesplácení, omezená likvidita a nutnost pečlivě analyzovat jednotlivé projekty. Přestože zajištění nemovitostí může snížit potenciální ztrátu, neodstraňuje úvěrové riziko. Ani pravidelně vyplácená renta proto neznamená jistý výnos nebo snadno dostupné peníze.

• jistina ani výnos nejsou garantovány,
• při selhání projektu může vymáhání trvat dlouhou dobu,
• sekundární trh nezaručuje nalezení kupujícího,
• prodej úvěrového podílu přes Vývěsku může být zpoplatněn,
• u podílového crowdfundingu zatím chybí jednoduchý průběžný prodej podílů,
• nutnost individuálně prověřovat projekty a jejich dlužníky,
• starší podstránky nemusí odrážet nejnovější minima a poplatkové podmínky,
• výhradní investování v CZK nemusí vyhovovat investorům, kteří chtějí mít celé portfolio v eurech či jiných měnách.

Moje zkušenosti

Při hodnocení ROIER jsem porovnal oficiální produktové informace, aktuální FAQ, dokumenty k regulaci, model zajištění a veřejné diskuse investorů. Nemám ověřenou vlastní realizovanou investici ani osobní výběr peněz přes ROIER, proto je nebudu vydávat za výsledek svého praktického testu.

Za nejsilnější stránku považuji konkrétnost úvěrových projektů. U dobře zdokumentované nabídky si můžete posoudit splatnost, úrok, rizikové hodnocení a hodnotu zástavy. Oproti anonymnímu příslibu vysokého výnosu je to podle mě podstatně lepší základ pro vlastní investiční rozhodnutí.

Zajištění bych ale nezaměňoval s jistotou. V praxi rozhoduje také kvalita odhadu nemovitosti, pořadí zástavních práv, schopnost dlužníka splácet a délka případného vymáhání. Samotný údaj o průměrném úroku proto při výběru projektu nestačí.

Pro českého investora vnímám jako výhodu korunové investice a domácí právní prostředí. Pokud je ale vaším hlavním cílem dlouhodobé budování široce diverzifikovaného portfolia bez výběru jednotlivých dlužníků, může být vhodnějším výchozím bodem automatizované ETF portfolio. ROIER bych zvažoval až po vytvoření finanční rezervy a základní diverzifikace.

Recenze uživatelů

Zkušenosti diskutujících investorů s ROIER bývají při běžném vyplácení úroků převážně příznivé, objevují se však i upozornění na možné zpoždění splatnosti a omezenou likviditu. Čeští investoři na P2P fóru popisují výplaty renty, komunikaci platformy i jednotlivé problematické situace. Jde ale o osobní příspěvky, nikoli reprezentativní průzkum.

V diskusích z ledna 2026 několik uživatelů uvedlo dobré zkušenosti s pravidelným splácením. Jeden z přispěvatelů například ocenil upozornění podpory na jednodenní zpoždění výplaty. Další upozorňovali na možné budoucí poplatky a na to, že skutečná kvalita úvěrového portfolia se ukáže zejména u problémových projektů.

V dubnu 2026 se na stejném fóru objevil také příspěvek o konkrétním projektu, u kterého podle autora nedošlo k úplnému splacení v očekávaném termínu. Takové tvrzení nelze bez dokumentace zobecnit na celou platformu. Připomíná však, proč plánované datum splatnosti nelze považovat za absolutní jistotu.

Samotný ROIER ve svém shrnutí roku 2025 uváděl, že v daném roce neměl projekty ve vymáhání. Tento údaj je třeba vnímat jako vyjádření společnosti za konkrétní období, nikoli jako záruku dalšího vývoje. Před investováním doporučuji porovnat historické výsledky s aktuálními informacemi o prodleních.

Alternativy

Nejbližšími alternativami k ROIER jsou Ronda Invest a Bondster, které také umožňují investovat do úvěrů, ale fungují na odlišném principu. Pro českého investora je důležité porovnat zejména typ zajištění, právní vztah, likviditu a poplatky. Pokud nechcete nést riziko konkrétních dlužníků, zvažte také globálně diverzifikovaná ETF přes Portu.

Ronda Invest

Ronda Invest je nejbližší alternativou, protože se rovněž zaměřuje na podnikatelské úvěry zajištěné nemovitostmi. Na rozdíl od crowdfundingu ROIER zpravidla nejprve poskytuje úvěr z vlastních zdrojů a investorům následně nabízí participaci. Pro české zájemce je výhodou orientace na domácí trh a korunové investice.

ROIER má crowdfundingovou licenci ČNB a nabízí také majetkové podíly. Ronda využívá odlišný právní model úvěrových participací, který nelze zaměňovat za regulovanou crowdfundingovou investici. Volba závisí na vašich preferencích, dokumentaci a riziku projektu. Více se dozvíte v mé recenzi Ronda Invest.

Bondster

Bondster umožňuje investovat do úvěrů různých poskytovatelů a vytvářet portfolio napříč více typy půjček. Oproti ROIER nabízí širší úvěrovou diverzifikaci a podle vybrané nabídky také možnost investování v korunách i eurech. Nejde ale o totožný model ani automaticky o bezpečnější investici, protože přibývá riziko samotných poskytovatelů úvěrů.

Bondster nabízí automatické investiční strategie, zatímco u ROIER je přirozený důraz především na posouzení konkrétního realitního projektu a jeho zástavy. Pokud chcete porovnat mechanismus zpětného odkupu, likviditu a poplatky, přečtěte si mou Bondster recenzi.

Portu

Portu je vhodnější alternativou, pokud chcete dlouhodobě investovat do globálně diverzifikovaných ETF místo výběru jednotlivých úvěrových projektů. Portfolio sestavuje z veřejně obchodovaných finančních nástrojů a zajišťuje jeho automatickou správu. Hodnota investice ovšem kolísá podle vývoje trhů a není zaručená.

Oproti ROIER nabízí Portu jednodušší model pravidelného investování v korunách bez závislosti na splacení konkrétního developerského úvěru. Za správu portfolia ale účtuje průběžný poplatek. Pokud je vaším cílem dlouhodobé budování majetku, doporučuji přečíst si mou Portu recenzi.

Podpora a kontakt

ROIER poskytuje podporu prostřednictvím e-mailu, telefonu a chatu na svém webu. Kontaktovat ji můžete na adrese office@roier.cz nebo telefonním čísle +420 770 158 099. Provozovatelem je ROIER Invest, s.r.o., IČO 17780977, se sídlem Jeseniova 2769, Praha 3.

Před prvním vkladem bych se podpory zeptal na pravidla ověřování bankovního účtu, možnosti případného předčasného prodeje a aktuální sazebník. Důležité otázky k výběrům, poplatkům, mimořádnému splacení úvěru a postupu při prodlení doporučuji řešit písemně.

Shrnutí a hodnocení

ROIER hodnotím 8,1/10 jako zajímavou regulovanou crowdfundingovou platformu pro investory, kteří rozumějí úvěrovému a nemovitostnímu riziku. Silnými stránkami jsou podrobně popsané projekty, zástavní zajištění úvěrů a výběr mezi úvěrovými a podílovými investicemi. Slabinou je především riziko prodlení, omezená likvidita a nutnost analyzovat jednotlivé příležitosti.

ROIER doporučuji investorům, kteří už mají finanční rezervu, jsou připraveni analyzovat konkrétní projekty, dokážou rozložit kapitál mezi více investic a umějí akceptovat případné opožděné splacení. Dává smysl spíše jako menší doplňková složka rozumně diverzifikovaného portfolia.

ROIER nedoporučuji každému, kdo hledá garantované zhodnocení, okamžitě dostupnou hotovost nebo nechce číst smluvní dokumentaci projektů. Pro krátkodobé úspory a pohotovostní rezervu bych zvolil jiný typ finančního produktu. Naopak pro českého investora je praktickým plusem možnost investovat přímo v korunách.

Často kladené otázky

Před investováním do ROIER se nejčastěji řeší minimální vklad, výnos, poplatky, bezpečnost a možnost vybrat peníze. Přestože platforma umožňuje začít i s menším kapitálem, každá investice nese riziko a nemusí být snadno prodejná. Rozhodující jsou podmínky konkrétní nabídky a vaše finanční situace.

Jaká je minimální investice na ROIER?

Podle novějších souhrnných FAQ ROIER můžete do úvěrových projektů začít investovat od 1 000 Kč. Starší samostatná podstránka ještě uvádí 5 000 Kč, proto doporučuji minimum před potvrzením konkrétní investice ověřit přímo v aplikaci. Podílové projekty mohou mít vlastní podmínky a vyšší vstupní hranice.

Jaký výnos mohu na ROIER očekávat?

ROIER na svém webu uvádí průměrný výnos přibližně 9 % ročně, jde však o údaj platformy, nikoli zaručený budoucí výsledek. Každý úvěr má individuální sazbu a splatnost. Skutečný zisk mohou snížit prodlení, nevymožené pohledávky, poplatky a daně. Výnos u podílového crowdfundingu funguje odlišně a předem jej nelze zaručit.

Je ROIER bezpečný a regulovaný?

ROIER Invest má povolení České národní banky k poskytování crowdfundingových služeb. Povolení přináší regulovaný právní rámec, ale není zárukou návratnosti peněz. Zajištěné úvěry mohou selhat a hodnota podílových investic může klesnout až na nulu. Před investováním si prostudujte upozornění na rizika i smlouvu.

Jaké poplatky platím na ROIER?

U běžných úvěrových investic ROIER ve FAQ aktuálně uvádí služby bez platformového poplatku, ale vždy je rozhodující platný sazebník. U prodeje prostřednictvím Vývěsky platforma uvádí poplatek 0,9 % z prodejní ceny. U podílových projektů se mohou účtovat samostatné vstupní, správcovské nebo výstupní náklady. Všechny podmínky si před podpisem ověřte.

Mohu investici předčasně vybrat?

U úvěrových podílů můžete zkusit prodej prostřednictvím interní Vývěsky, kupujícího ani dokončení převodu vám však nikdo negarantuje. Pokud se podíl neprodá, můžete čekat až do splatnosti, a při problémech dlužníka i déle. U ekvitních projektů ROIER zatím podle svých FAQ běžný převod ani prodej podílů neumožňuje.

Mohu na ROIER investovat v českých korunách?

Ano, ROIER přijímá investice pouze v českých korunách, takže pro investory s korunovým účtem není nutná směna měn. K investování potřebujete schválenou registraci a ověřený bankovní účet vedený na vaše jméno. Před prvním převodem si ověřte aktuální podmínky registrace, dobíjení a případného výběru peněz.